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受預售價格管制及商辦限售影響，2017年，北京住宅市場年度供應降至歷年新低，月度開盤項目數量僅在10個左右。據悉，12月北京預計10盤入市量，供應仍處於低位，新房市場也將在 低谷 中落幕。對此，業內分析人士預計，明年大量限價房新盤入市，新房市場覆蓋的消費客群由今年單一的高端改善擴展為剛需及首改客群。客群基數的大幅上升，也導致明年新房市場供需或將回暖。
前十月成交2萬套新房成交創新低
根據中原地產研究中心統計數據顯示，今年前10個月，北京新建住宅成交量為20550套，創造瞭北京新建住宅商品房最近10年有網簽數據的歷史最低值，同比跌幅高達50.6%。10個月時間，新房僅成交2萬套。
對此，中原地產首席分析師張大偉表示，過去一年，北京樓市調控政策發佈密度創造全國及北京歷史紀錄，一年內發佈瞭超過30次各種調控措施。
而經過連續6個多月的調控，市場逐漸適應，進入低谷徘徊期，預計後續市場將繼續在低位運行。
另外，今年開始推出的限房價商品房也加入瞭限售規定，自取得分戶不動產登記證書或契稅完稅憑證後，5年內不得出售。
這一新規也是為瞭減少限價住宅產品的投資屬性，而在這類地塊逐漸上市之後，再加上租賃型產品的擠占，未來轉化向二手市場的有效房源供給量將逐步降低。
大戶型占據九成剛需小戶型加速入市
據亞豪機構統計數據顯示，12月，北京商品住宅市場預計將有10個項目入市銷售，其中僅一個純新盤，9盤為老項目後期。在12月預計入市項目當中，仍以大戶型產品占據主導，全部為中小戶型的僅中海國際城。
對此，亞豪機構市場總監郭毅表示，目前市場中在售的商品住宅除油煙機項目多為改善型產品，因此產品以中大戶型為主，這也是今年北京住宅供應最為突出的結構性特征。 但在明年，隨著土地出讓環節限定 9070 戶型商品房，改善類產品對新房市場的壟斷將被打破，中小戶型將再度成為市場主力。大戶型的高端改善產品則因後續供給乏力，稀缺性特點不斷強化，市場未來需求也將逐步回暖。
記者從國土局官網獲悉，截至目前，北京已出讓的住宅用地當中，含有可售純商品住宅的地塊多達42宗，且均設定限售價格。 被限價使得上述地塊項目必須通過加快周轉的方式，才能更好地控制財務成本，提高利潤水平。因此，項目上市速度普遍有所提升。 郭毅分析認為，自明年年初起，限房價商品房將大量入市，並且逐漸成為新房市場增量供應的中堅力量。
中經聯盟秘書長陳雲峰則表示，由於限房價商品房的單套面積較小，總價偏低，使得新房市場覆蓋的消費客群由今年單一的高端改善擴展為剛需及首改客群，客群基數的大幅上升，這也讓明年新房市場靜電機保養的供需狀況雙雙回暖。
非常樓語
租賃市場，未來可期！
在租售並舉、大力發展租賃市場的政策背景下，開發商、中介、互聯網企業、創業公司以及金融機構、各類資本等等各方，紛紛湧入租賃市場。租賃市場正在譜寫著有更多可能的未來。
我國新房及二手房成交占據房地產市場絕對大的比例份額，租賃市場份額僅不到3%。對比擁有成熟房地產市場的美國和日本，其租賃市場份額分別為27%、26%，比較之下，我國租賃市場擁有廣闊的市場空間。有數據顯示，我國流動人口在居住地購房的比例僅8.6%，選擇租房的比例高達67.3%，是購房比例的近8倍。可以說，成熟健康的租賃市場不但能夠解決流動人口的後顧之憂，還是城市化進程的加速劑和保障器。
去年開始，國傢針對住房租賃陸續發佈瞭一系列政策措施。從設立租賃試點城市，鼓勵國企、房企自持租賃土地、租售同權，到鼓勵用集體土地建造租賃房，增加租賃屬性的土地供應，多種方式、多渠道解決人民的居住問題。
4月，北京發佈供地計劃指出，今後五年，將繼續加大租賃住房供應，計劃供地1300公頃，建設租賃住房50萬套。在居住設計方面，租賃住房用地按照城鎮居住用地標準進行規劃和管理，配置必要的教育、醫療等居住公共服務設施。可以預見的是，未來這50萬套租賃住房的入市，對於緩解區域租賃市場供需不平衡、平穩租金有很大作用。
從全國來看，除北京外，上海、廣州、深圳、杭州等城市，也開啟瞭租賃土地供應加速模式。10月，廣州則發佈瞭住房租賃標準，為打造健康安全的居住環境，保障承租人健康安全居住提供瞭制度保障。在上海，月租金800元的公租房可以拎包入住，一套40平方米的單身公寓，有食堂、有網球場，還有智能洗衣房。
從開發運營角度來說，租賃住房是高投入、長回報周期的，盈利模式仍待厘清，運營管理能力仍需提高。房企及機構們紛紛加速擴張租賃業務，則是出於先做大規模、占位市場的考慮，以此來降低運營成本，逐步提升利潤率。與此同時，我們還將看到，在巨大市場潛力吸引、資本推動的背景下，市場將在這場你追我趕的競速跑中迎來洗牌，有開發運營實力的企業將被沉淀和留下。
在租賃住房的類型上，目前政府運營的以公租房為主，企業紛紛進入的是長租公寓領域。而租賃市場的產品類型還不夠豐富，產品細分度不夠高。面向各類收入人群的不同類型租賃產品，理應出現。站在規模巨大的租賃市場面前，或許目前的房源數量還不夠多、市場還需要更加規范、政策紅利有待進一步兌現，但我們可以預見租賃市場星辰大海般的未來。
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